امروز دوشنبه 17 بهمن 1390
Monday 6 February 2012

اجرای این طرح می تواند بازار مسکن را که دچار وضعیت رکورد تورمی کرده است با تاثیر برعرضه، آرام کند. 

مهندس روح الله رضوی کارشناس اقتصادی مسکن دراین زمینه می گوید که وضع مالیات بر سوداگری و افزایش حضور دولت در بازار زمین مسکن بسیار موثر است. 

به نظر وی بخش زمین و مسکن جزء بخش هایی از اقتصاد کشور است که به دلایلی از قبیل محدودیت منابع موجود، عدم امکان جابجایی، تاثیرات برونی بالا نیازمند حضور دولت برای ساماندهی عملکرد بازار است. 

رضوی معتقد است: «تجربیات جهانی نیز بر حضور دولت دراین بازار تاکید داشته است. اما علی رغم تجربه کشورهای موفق جهان در حل معضل مسکن، حضور دولت در بازار زمین و مسکن کشور ایران زیر 5 درصد است.» 

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تجربه موفق کشورهای دیگر در اجرای سیاست مالیات بر خانه های خالی به دو مولفه اساسی اشاره می کند: «تجربیات کشورهای موفق نظیر کشورهای جنوب شرق آسیا نشان داده است حضور دولت در این کشورها شامل

دو مولفه اساسی است: اتخاذ سیاست های طرف تولید و عرضه مسکن و کنترل سوداگری. کنترل سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن به دلیل ظرفیت بالای این بخش از اقتصاد در ایجاد تقاضاهای مخرب، سیاست گذاران بخش مسکن این کشورها را به سمت کنترل و مهار این گونه انگیزه ها در بازار زمین و مسکن کشانده است. مهمترین ابزار کنترل چنین انگیزه هایی استفاده از ابزارهای مالیاتی است. 

اخذ مالیات؛ ضرورت اجتناب ناپذیر 

به نظر یک کارشناس اقتصاد شهری، اخذ مالیات از بخش زمین و مسکن اجتناب ناپذیر است. 

مقداد همتی به نقش مالیات اشاره می کند و می گوید: در حالیکه از تمامی بخش های تولیدی و خدماتی در کشور مالیات بردرآمد اخذ می شود و افزایش ارزش ناشی از تولید مشمول مالیات بر ارزش افزوده می شود اما دولت هنوز از افزایش ارزش املاک و مستغلات که بدون هیچ کار و تولیدی صورت می پذیرد، مالیاتی اخذ نمی کند.» 

به نظر وی در اکثر قریب به اتفاق کشورهای دنیا، مالیات بر زمین و مسکن جزو مالیات های اصلی کشورها محسوب شده و از راهکارهای اصلی کنترل سوداگری دراین بخش محسوب می شود. 

کنترل سوداگری از دیگر نکاتی است که همتی بر آن تاکید دارد: «دولت باید علاوه بر سیاست های طرف عرضه و تولید مسکن نسبت به کنترل سوداگری در این بخش با ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر ارزش مازاد زمین، مالیات بر زمین های بایر شهری و خانه

در اکثر قریب به اتفاق کشورهای دنیا، مالیات بر زمین و مسکن جزو مالیات های اصلی کشورها محسوب شده و از راهکارهای اصلی کنترل سوداگری دراین بخش محسوب می شود.

های خالی، اقدام کند.» 

ضرورت کنترل سوداگری 

یک کارشناس سیاستگذاری مسکن معتقد است که باید برای بسته مالیاتی و کنترل سوداگری طراحی دقیقی صورت گیرد. 

مهندس میثم دهقان در رابطه با تقاضاهای سوداگرانه می گوید: تقاضاهای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن عملکرد این بازار را به دو صورت تحت تأثیر خود قرار می دهد. یکی خرید ملک و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر است و دیگری خرید ملک و نگه داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود درآینده.

وی در خصوص نظام مالیاتی بر کنترل سوداگری به عنوان یک هدف تاکید دارد: 

نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می شود باید قابلیت مقابله با هر دو عملکرد تقاضاهای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایه گذاری در خرید ملک غیرمصرفی به جای سرمایه گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه ها از بخش های مولد کشور به بخش های غیرمولد مانند خرید و فروش مسکن می شود که ما به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی شود؛ بلکه باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن شده که به دنبال آن، تورم در این بخش افزایش می یابد و به تبع آن سایر بخش ها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند شد. 

این کارشناس اقتصادی توضیح می دهد که برای این منظور

باید بسته مالیاتی مورد نظر با «مالیات بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضاهای سوداگرانه در بازار به منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» برای مهار خرید و نگه داری املاک به امید کسب سود در آینده، طراحی شود. 

لزوم اتخاذ سیاست های همراه 

مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران نیز معتقد است که سیاست های افزایش عرضه و کاهش تقاضای سوداگرانه توامان باید اجرا شود. 

به گفته مهندس افشین پروین پور سیاست های دولت در بخش مسکن باید از دو جنبه بررسی شود یکی سیاست های افزایش عرضه و سیاست های کنترل سوداگری و دیگری کاهش تقاضای سرمایه ای. به نظر این کارشناس مسکن این دو سیاست باید به صورت توامان اجرا شده تا بتواند آثار مثبت خود را ایفا نماید؛ در غیر این صورت به دلیل یک جانبه و تک بعدی بودن، این سیاست ها آنچنان که باید بر این بازار تأثیر گذار نخواهند بود. 

وی با اشاره به ابزارهای مالیاتی می گوید ابزارهای مالیاتی برخلاف آنچه گفته می شود، نه تنها باعث افزایش قیمت ها در بخش مسکن نمی شود بلکه باتوجه به تجربه سایر کشورها، اخذ مالیات بر املاک و مستغلات باعث کاهش سوداگری و تبدیل تقاضای سرمایه ای مخرب به مولد خواهد شد. 

افشین پور در نهایت تأکید می کند که مالیات تنها باید تقاضای سرمایه ای مخرب را مورد هدف قرار داده و برای تقاضاهای مصرفی و سرمایه ای مولد که با هدف کسب سود متعارف وارد بازار زمین و مسکن می شوند، باید معافیت های

دولت ایالتی باسک اسپانیا مالکان واحدهای خالی را به میزان روزانه 9 یورو جریمه می کند. با اتخاذ این تصمیم از سوی دولت ایالتی باسک اسپانیا در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند مقدار جریمه به میزان 12 یورو در روز افزایش می یابد.

مالیاتی در نظر گرفته شود. 

تجربه دنیا 

سیاست مالیات بر خانه های خالی در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه موفقی بوده است که در زیر به برخی از آنها اشاره می شود.

به طور نمونه دولت ایالتی باسک اسپانیا مالکان واحدهای خالی را به میزان روزانه 9 یورو جریمه می کند. با اتخاذ این تصمیم از سوی دولت ایالتی باسک اسپانیا در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند مقدار جریمه به میزان 12 یورو در روز افزایش می یابد. 

بنابر این گزارش مقامات ایالتی باسک اظهار داشته اند در شرایطی که بسیاری از مردم نیازمند خانه هستند وجود خانه های خالی از سکنه غیرقابل قبول است. 

پیش بینی می شود در صورت اعمال این قانون می توان تعداد 2600 واحد مسکونی را برای افراد جوان که فاقد توانایی خرید خانه جدید هستند فراهم کرد. 

گفتنی است در سال 2005 میلادی وجود 54 هزار ملک خالی در منطقه باسک تخمین زده شده است که از این میان تعداد 20 هزار واحد، خانه های دوم بوده اند. 

همچنین بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود درآینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آنها مالیاتی معادل 10 درصد ارزش ملک را باید بپردازند. این مالیات بر خانه هایی اعمال می شود که برای مدت زمان یک سال خالی ثبت شوند. 

بر اساس این گزارش کشور آمریکا جزو کشورهایی است که شکست را در بازار مسکن تجربه کرده است. برای مثال دهه 1980 میلادی یکی از دوره هایی است که بازار مسکن آمریکا با این شرایط مواجه شده است و در حال حاضر نیز از ناحیه مسکن به شدت مورد تهدید

است. 

لازم به ذکر است که به همین منظور در برخی از مناطق آمریکا قوانینی مبنی بر وضع مالیات بر خانه های خالی به تصویب رسیده است که از این میان می توان به ایالت رود آیلند و شهر پنسیلوانیا اشاره داشت. 

در فرانسه نیز مقامات دولتی اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی در شهر پاریس و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت کرده اند. 

بر اساس طرح توسعه منطقه پاریس و حومه سالانه باید 53 هزار واحد مسکونی در این منطقه عرضه شود. این در حالی است که آمار عرضه سالانه مسکن در این منطقه نزدیک به 41 هزار واحد است. مطابق این گزارش دولت فرانسه برای رفع این کسری در بخش هایی از این کشور اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی کرده است. 

در انگلستان دولت های محلی در بندر اسمیر و نستون انگلستان تصمیم به تشدید مالیات بر خانه های خالی به منظور بازگرداندن این خانه ها به بازار مسکن گرفته اند. بنابراین تصمیم پس از 6 ماه خالی ماندن خانه ای در این منطقه، مالیاتی معادل 50 درصد از کل مالیات برخانه های خالی وضع می شود و بعد از یک سال خالی ماندن، صاحب خانه باید به اندازه کل ارزش مسکن مالیات بپردازد. 

براساس این گزارش مسئولین محلی اظهار داشته اند که مالیات بر خانه های خالی به معنی افزایش قابل توجهی در درآمدهای دولت های محلی نبوده و هدف اصلی از این قانون بازگرداندن این خانه ها به بازار خرید و فروش و اجاره است. این قانون جدید از آوریل 2007 به اجرا درآمده است.

منبع: مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت 

کد مطلب : 1943